L’achat en viager séduit de plus en plus d’investisseurs et de particuliers cherchant à acquérir un bien immobilier à moindre coût. En échange d’une rente versée à vie au vendeur, l’acheteur devient propriétaire d’un bien dont il pourra disposer à terme. Cette forme de transaction immobilière présente des avantages indéniables mais aussi des risques qu’il convient d’analyser. Ce guide explore en détail les différentes facettes de l’achat en viager.
Viager : définition complète
Le viager est une forme particulière de vente immobilière dans laquelle un acheteur, appelé débirentier, acquiert un bien en versant une rente viagère à vie au vendeur, le crédirentier. Cette rente peut être accompagnée d’un versement initial appelé bouquet.
L’élément clé du viager repose sur l’aléa : la durée de vie du vendeur. Plus celui-ci vit longtemps, plus l’acheteur verse de rentes, augmentant ainsi le coût final de l’acquisition.
Il existe deux types de viager :
- Viager occupé : Le vendeur continue d’habiter le bien jusqu’à son décès. En contrepartie, l’acheteur bénéficie d’une décote importante (environ 30 % de la valeur du bien).
- Viager libre : L’acheteur peut immédiatement prendre possession du bien. Le prix est donc plus élevé.
Ce mécanisme d’achat répond aux besoins de deux profils principaux : les vendeurs souhaitant améliorer leur niveau de vie et les acheteurs recherchant des biens à coût réduit.
Pourquoi acheter en viager ? Avantages pour acheteurs et vendeurs
L’achat en viager offre des bénéfices pour les deux parties. C’est une solution qui permet au vendeur de sécuriser sa retraite tout en permettant à l’acheteur de réaliser un investissement immobilier sans recourir à un crédit bancaire.
Améliorer le niveau de vie du vendeur
Pour les vendeurs, vendre en viager représente une opportunité de transformer leur bien immobilier en rente régulière tout en conservant leur logement (dans le cadre d’un viager occupé). Cela peut être particulièrement utile pour compléter une faible pension de retraite ou financer des soins de longue durée.
Avantages fiscaux pour le vendeur :
- Exonération d’impôt sur le bouquet reçu.
- Seule une partie de la rente viagère est imposable :
- 70 % si le vendeur a moins de 50 ans.
- 50 % s’il a entre 50 et 59 ans.
- 30 % s’il a plus de 69 ans.
De plus, en viager occupé, la taxe foncière reste à la charge du vendeur, réduisant ainsi les charges pour l’acheteur.
Investir sans crédit immobilier pour l’acheteur
L’achat en viager permet à des acheteurs n’ayant pas accès au crédit immobilier de devenir propriétaires. Le bouquet initial, souvent moins élevé qu’un apport classique, et la rente viagère mensuelle rendent cette solution accessible à un plus grand nombre de personnes.
Exemple : Pour un bien d’une valeur de 300 000 €, en viager occupé, l’acheteur peut verser un bouquet de 60 000 € (20 % du bien) et des rentes mensuelles de 900 €.
Les acheteurs misent sur la possibilité que le vendeur décède prématurément, réduisant ainsi le coût total de l’acquisition. Cependant, cette stratégie comporte des risques si la longévité du vendeur dépasse les prévisions.
Viager : avantages et inconvénients à considérer
Si le viager présente des attraits financiers, il comporte également des inconvénients qu’il est crucial de prendre en compte.
Tableau des avantages et inconvénients du viager :
| Avantages pour l’acheteur | Avantages pour le vendeur |
|---|---|
| Bien acquis à moindre coût (décote de 30 %) | Rente mensuelle à vie |
| Aucun crédit nécessaire | Exonération fiscale partielle |
| Patrimoine immobilier | Maintien dans le logement (viager occupé) |
| Inconvénients pour l’acheteur | Inconvénients pour le vendeur |
|---|---|
| Aléa lié à la longévité du vendeur | Perte de transmission du bien aux héritiers |
| Pas de jouissance immédiate (viager occupé) | Incertitude sur la durée de la rente |
L’achat en viager est-il rentable ?
La rentabilité d’un viager repose sur plusieurs facteurs : l’âge du vendeur, la valeur du bien et la durée de vie du crédirentier.
En moyenne, la rentabilité d’un achat en viager oscille entre 5 et 8 %, mais cette rentabilité est conditionnée par la durée de vie du vendeur. Plus l’écart d’âge entre l’acheteur et le vendeur est important, plus l’investissement devient intéressant.
Les notaires conseillent généralement un écart d’âge d’au moins 20 ans pour optimiser la rentabilité.
Pièges et précautions à prendre avant d’acheter en viager
Certaines clauses spécifiques peuvent compromettre la rentabilité de l’opération.
Clauses à surveiller :
- Clause résolutoire : En cas d’impayés, la vente peut être annulée, ce qui fait perdre à l’acheteur toutes les rentes déjà versées.
- Clause de départ anticipé : Si le vendeur quitte le bien de son vivant, la rente peut être revalorisée de 20 %.
- Clause de rachat : L’acheteur peut stopper les paiements de rente en échange du rachat du bien, ce qui peut s’avérer coûteux.
Viager libre ou viager occupé : quelle option choisir ?
Le choix entre viager libre et viager occupé dépend des objectifs de l’acheteur.
- Viager occupé : Plus répandu, il offre une décote sur la valeur du bien mais l’acheteur ne peut en jouir qu’au décès du vendeur.
- Viager libre : Moins courant, il permet à l’acheteur de prendre possession du bien immédiatement, mais le coût est plus élevé.
Comparatif viager libre/viager occupé :
| Critère | Viager occupé | Viager libre |
|---|---|---|
| Prix du bien | Décote de 30 % | Prix plein |
| Jouissance immédiate | Non | Oui |
| Charges | Aucune | À la charge de l’acheteur |
Avis sur l’achat en viager : ce que disent experts et investisseurs
Les professionnels de l’immobilier voient le viager comme une niche en pleine expansion, notamment dans un contexte de vieillissement de la population.
- Les notaires recommandent cette solution pour diversifier les investissements immobiliers.
- Les investisseurs apprécient la rentabilité potentielle mais soulignent l’importance de bien lire les clauses contractuelles.
- Les vendeurs plébiscitent le viager pour l’assurance d’une retraite sereine.
