Le marché du viager est en constante expansion, avec un nombre croissant de ventes chaque année. Cette tendance à la hausse se reflète également dans le nombre de litiges et de résolutions concernant les transactions immobilières en viager.
Calculer le viager de votre bien immobilier
Calculer un viager peut s’avérer être une tâche complexe et délicate, surtout lorsqu’il y a des enjeux financiers importants en jeu. Les héritiers, les juges de tutelles ainsi que les tuteurs sont souvent impliqués dans l’évaluation des conditions économiques liées aux viagers. La jurisprudence intervient pour sanctionner tout déséquilibre contractuel significatif, tel que la privation d’aléa, une rente jugée insuffisante, un prix jugé trop bas ou même l’absence d’un prix sérieux.
Il est intéressant de noter que de plus en plus de cas d’annulation de vente en viager se basent sur le défaut d’un prix réel et sérieux. La comparaison entre les valeurs échangées peut être remise en question lors de la résolution de la vente, notamment à cause des tables de mortalité et des barèmes de rentes viagères utilisés par divers organismes.
Une tendance nouvelle émerge où les acquéreurs-débirentiers contestent les conditions économiques d’un achat viager (notamment le bouquet initial et les rentes) et cherchent à engager la responsabilité des agents immobiliers spécialisés dans ce type de transactions. En effet, certains reprochent aux professionnels d’avoir effectué des calculs biaisés ne prenant pas pleinement en compte les réalités financières du viager. Par exemple, sous-estimer la valeur d’occupation du crédirentier peut conduire à une surestimation du bouquet initial et des rentes ultérieures.
Pour déterminer cette valeur d’occupation si cruciale dans le calcul du viager, il existe trois principales méthodes :
1. La méthode actuarielle : Cette approche repose sur un calcul mathématique prenant en considération différents paramètres tels que l’espérance de vie du crédirentier, le montant initial investi ou encore le taux applicable.
2. La méthode immobilière : Ici, on se base sur la valeur vénale du bien immobilier concerné ainsi que sa rentabilité potentielle pour estimer correctement la valeur d’occupation.
3. La méthode conventionnelle : Enfin, cette méthode prend en compte les pratiques habituelles du marché immobilier local pour fixer le montant adéquat correspondant à la valeur occupée par le crédirentier.
En conclusion, il est essentiel pour toutes les parties impliquées dans une transaction viagère – qu’il s’agisse des vendeurs, acheteurs ou professionnels – de veiller à ce que tous les calculs soient justes et transparents afin d’éviter tout litige futur lié aux conditions économiques du viager.
1) Approche basée sur le rendement financier
Exemple de calcul d’un viager :
Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul d’un viager. Supposons une valeur vénale du bien estimée à 200.000 €, avec un taux de rendement annuel de 4% et une espérance de vie présumée du crédirentier fixée à 10 ans. En appliquant la formule, nous obtenons un montant de 80.000 € correspondant au bouquet initial.
Les méthodes utilisées par les notaires :
Les notaires ont souvent recours à cette méthode de calcul pour évaluer un viager. Cependant, l’une des limites est la définition précise du taux de rendement. Ce choix est subjectif et peut varier en fonction des attentes et des spécificités du bien immobilier concerné. Par exemple, un utilisateur pourrait estimer que le taux de rendement attendu pour ce bien dans ce quartier se situe entre 3% et 3,25%, mais il peut être difficile de trouver suffisamment de termes comparatifs pour garantir exactitude.
En conclusion, bien que cette méthode soit largement répandue dans le domaine du viager, il est essentiel d’être prudent lorsqu’on évalue le taux de rendement afin d’obtenir une estimation juste et équilibrée pour toutes les parties impliquées dans la transaction immobilière en viager.
2) Calcul basé sur un pourcentage de la valeur du bien
Pour calculer un viager, il est essentiel de prendre en compte différents paramètres tels que l’espérance de vie du bénéficiaire et la valeur vénale du bien immobilier. Une méthode couramment utilisée consiste à déterminer la valeur d’occupation en pourcentage. Par exemple, une dame ayant une espérance de vie présumée de 10 ans pourrait avoir une valeur d’occupation de 34%. Ainsi, si la valeur vénale du bien est de 200 000 €, le calcul serait le suivant : 200 000 € x 34% = 68 000 €.
Il est important de noter que cette méthode ne prend pas en considération des critères spécifiques comme l’emplacement du bien ou sa taille. Cela signifie qu’un studio pourrait avoir la même valeur d’occupation qu’un grand appartement, ce qui peut sembler paradoxal étant donné que les loyers au mètre carré peuvent varier selon la localisation.
Dans le cadre d’une affaire à Vence opposant des héritiers à un acquéreur en viager, un Expert près des tribunaux a été mandaté pour établir les calculs économiques relatifs au bouquet et aux rentes. Les héritiers ont contesté les conditions proposées et demandaient l’annulation de la vente après le décès de leur mère. L’expert a été critiqué pour n’avoir utilisé qu’une seule méthode (par le taux de rendement) sans expliquer son choix ni justifier pourquoi d’autres méthodes n’étaient pas retenues.
Il ressort également que les tables d’espérance et de mortalité doivent être prises en compte dans ces calculs, compte tenu de l’allongement significatif de l’espérance de vie dans notre société actuelle. Il est donc primordial d’utiliser différentes méthodes et critères pour déterminer avec précision la valeur d’un viager afin d’éviter toute discrimination ou partialité dans les transactions immobilières basées sur ce mode particulier d’acquisition.
Ainsi, il apparaît essentiel dans le cadre des opérations relatives au viager immobilier qui sont encore peu fructueuses sur notre marché français mais plus développées outre Atlantique notamment aux Etats Unis où tout « senior citizen » dès ses soixante cinq ans pense déjà faire valoir ses droits.
3) Approche basée sur le loyer comparable
Pour calculer un viager, il est essentiel de prendre en compte l’espérance de vie du vendeur ainsi que le montant du loyer qu’il pourrait payer. Par exemple, si une dame a une espérance de vie de 10 ans et qu’elle peut payer un loyer mensuel de 700 € hors charges, la valeur d’occupation serait de 700 x 12 mois x 10 ans = 84.000 €.
Cette méthode est considérée comme réaliste car il est facile de connaître la valeur locative d’un bien immobilier dans un immeuble ou quartier donné. Il est important d’avoir un nombre significatif de références pour effectuer ce type de calcul avec précision.
En conclusion, il est recommandé d’utiliser cette méthode sans hésitation pour évaluer le viager d’un bien immobilier.
Vous constaterez que les 3 approches présentent des estimations d’occupation distinctes
Il est important de prendre en considération que certains experts, dans un souci d’équilibre et d’impartialité, préfèrent ne pas favoriser une méthode au détriment d’une autre afin de se prémunir contre d’éventuelles contestations. Ils optent ainsi pour une moyenne entre deux voire trois méthodes (ce qui est idéal, impartial et irréprochable).
Dans notre exemple, en additionnant 80 000€, 68 000€ et 84 000€ puis en divisant par trois, on obtient une valeur moyenne d’occupation de 77 333€. Avant de s’engager dans l’achat en viager, le futur acquéreur devrait systématiquement demander à l’agent immobilier quelle est la valeur d’occupation du bien. Il doit vérifier le calcul en obtenant des informations telles que la valeur vénale du bien libre de toute occupation, l’espérance de vie des vendeurs, le taux de rendement retenu et le loyer similaire hors charges.
En confrontant ces éléments entre eux selon les différentes méthodes de calcul du viager mentionnées ci-dessus, il serait possible pour lui de déterminer aisément la valeur d’occupation. En cas de divergence significative entre les valeurs estimées, l’acquéreur pourrait demander une révision des conditions financières avant de finaliser son engagement.
Il est pertinent également de souligner qu’en sanctionnant sévèrement un agent immobilier ayant sous-estimé la valeur d’occupation lors d’une transaction viagère, le tribunal a clairement indiqué que l’équilibre contractuel doit bénéficier à chaque partie prenante et non pas uniquement au crédirentier. La loyauté et l’équité sont des principes essentiels à respecter dans ce type de contrat.
Ces différentes étapes sont cruciales pour assurer une transaction immobilière en viager transparente et équilibrée pour toutes les parties impliquées.
