La détermination de la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) suscite des divergences d’opinions parmi les acteurs impliqués dans une transaction viagère. En effet, notaires, experts en viager et agents immobiliers ne parviennent pas toujours à un consensus quant à la méthode de calcul appropriée pour évaluer ce DUH. Certains notaires se réfèrent au barème établi par l’article 669 du Code Général des Impôts. Cependant, il apparaît que ce barème présente certaines lacunes qui rendent sa précision sujette à caution.
Les insuffisances de l’article 669 du Code Général des Impôts (ancien 762 du CGI) : ce qu’il faut savoir
En remplacement de l’ancien article 762 du CGI, l’article 669 du Code Général des Impôts a été introduit en 2004. L’ancien barème fiscal datant de 1901 déterminait la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit au moment de la mutation par acte authentique.
Le nouvel article est utilisé par les notaires et l’administration fiscale principalement pour les donations, successions et transmissions de patrimoine. Il sert également parfois pour les calculs en viager. Cependant, il présente des lacunes en termes de précision comme le montre le tableau suivant :
Article 669 du CGI – Barème de l’usufruit
Age de l’Usufruitier – Valeur usufruit – Valeur Nue-Propriété
Jusqu’à 20 ans – 90% – 10%
De 21 à 30 ans – 80% – 20%
De 31 à40 ans -70% -30%
De41à50ans-60%-40%
De51à60ans-50%-50%
De61à70ans-40%-60%
De71à80ans-30%-70%
De81à90ans-20%-80 %
Au-delàde91ansa10 %-90%.
Comparé à son prédécesseur, ce nouveau barème n’a pas suivi le même rythme d’évolution que celui lié à l’allongement de l’espérance de vie : en effet, celle-ci est passée d’une moyenne homme/femme de48 ansen1900 à82.8ansen2000.Les tables progressives homme/femme2005 (TPGH/F05) indiquent que selon ces nouvelles données, une femme âgée de80ansestime son espérance devie à12.85ans.
Ces lacunes dans le barème actuel soulignent la nécessité d’une mise à jour afin qu’il reflète plus fidèlement les réalités socio-démographiques contemporaines et assure une juste évaluation des droits d’usage et d’habitation dans les transactions patrimoniales.
Quelles sont les failles de cette grille tarifaire ?
L’article 669 du Code Général des Impôts présente des lacunes importantes en ce qui concerne la prise en compte de l’espérance de vie différenciée entre les hommes et les femmes. En effet, il ne tient pas compte du fait que la durée de vie moyenne varie en fonction du genre, ce qui est pourtant crucial dans le cadre d’une vente en viager.
De plus, le barème actuel considère que la valeur de l’usufruit reste constante à 71 ans, 76 ans ou même 80 ans. Or, il est évident qu’à un âge plus avancé, la valeur économique de l’occupation du bien immobilier change considérablement. L’âge du vendeur devrait donc être un critère déterminant dans le calcul de cette valeur.
Pour remédier à ces lacunes, il aurait été préférable que le législateur mette en place un barème plus adapté, par exemple en instaurant une dégressivité annuelle plutôt que tous les dix ans. Ainsi, une valorisation progressive de l’usufruit en fonction de l’âge aurait permis une approche plus réaliste et équitable :
– Valeur de l’usufruit à 71 ans = 29%
– Valeur de l’usufruit à 72 ans = 28%
– Valeur de l’usufruit à 73 ans = 27%
– Valeur de l’usufruit à 95 ans = 5%
Cette approche aurait assurément contribué à mieux prendre en compte les spécificités liées à chaque cas individuel lors d’une vente en viager occupé.
Une analyse critique du Droit d’Usage et d’Habitation selon l’article 669 du Code Général des Impôts
L’article 669 du Code Général des Impôts présente des lacunes importantes en ce qui concerne le calcul de la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH) par rapport à l’usufruit. En effet, selon l’administration fiscale, le DUH ne représente que 60% de la valeur de l’usufruit, justifiant cette différence par la possibilité pour l’usufruitier de louer le bien, contrairement au bénéficiaire du DUH.
Cependant, cette approche simpliste ne prend pas en considération tous les éléments à charge de l’usufruitier. Celui-ci doit assumer la majorité des travaux à effectuer, payer l’impôt foncier, les charges de propriétaire-bailleur et les remises en état entre deux locations, ainsi que les risques liés aux impayés et aux réparations locatives. De plus, il est soumis à diverses taxes telles que l’impôt sur le revenu des personnes physiques, la CSG et d’autres charges sociales.
En réalité, une analyse objective démontre que le DUH a une valeur supérieure à celle de l’usufruit. Les contraintes supportées par l’usufruitier font pencher la balance en faveur du DUH en termes de valeur réelle. Malheureusement, ces nuances ne sont pas prises en compte dans l’article 669 du CGI.
Il est donc essentiel de revoir cet article afin d’intégrer toutes les charges et contraintes pesant sur l’usufruitier dans le calcul du DUH. Ceci permettrait une évaluation plus juste et précise des droits respectifs des différents titulaires tout en évitant les erreurs manifestes dans certaines situations spécifiques.
Les limites de l’article 669 du Code Général des Impôts : Analyse approfondie
En résumé, il est clair que l’article 669 du Code Général des Impôts comporte des lacunes importantes en ce qui concerne le calcul du droit d’usage et d’habitation économique. Il est donc nécessaire de trouver d’autres méthodes plus précises, réalistes et équitables pour évaluer cette situation complexe. Pour approfondir vos connaissances sur le viager et la manière de calculer un viager, n’hésitez pas à consulter notre rubrique dédiée.
