Vous envisagez de préparer la transmission de votre patrimoine immobilier et de réduire les droits de succession que vos héritiers auront à régler lors de votre décès? Le démembrement économique de la pleine propriété associé à la création d’une SCI offre divers avantages, tant sur le plan successoral que fiscal. Décryptage.
En optant pour un démembrement économique, vous pouvez séparer les éléments du droit de propriété (usufruit et nue-propriété), permettant ainsi une transmission progressive et optimisée de vos actifs immobiliers. Par ailleurs, en constituant une Société Civile Immobilière (SCI), vous bénéficiez d’une structure juridique adaptée pour gérer et transmettre efficacement votre patrimoine.
Le principal intérêt du démembrement économique est qu’il réduit la base imposable des droits de succession, car seuls les biens en nue-propriété entrent dans le calcul des droits à payer par les héritiers. De plus, la SCI offre une certaine souplesse dans la gestion des biens immobiliers et permet notamment d’éviter l’indivision souvent source de conflits familiaux.
En conclusion, le recours au démembrement économique de la pleine propriété combiné à l’utilisation d’une SCI constitue une stratégie pertinente pour anticiper et optimiser la transmission du patrimoine familial tout en minimisant l’impact fiscal pour vos héritiers.
Les bénéfices de la division en usufruit et nue-propriété
La donation de la nue-propriété à ses enfants peut être avantageuse pour les parents dans le cadre de la préparation de leur succession. En conservant l’usufruit, ils peuvent percevoir les revenus tout en évitant que leurs enfants ne paient des droits de succession à leur décès. En effet, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété n’entraîne aucun impôt ou taxe lors du décès de l’usufruitier, selon l’article 1133 du Code Général des Impôts.
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De plus, la loi fiscale prévoit un abattement sur la pleine propriété en fonction de l’âge du donateur. Par exemple, une personne âgée de plus de 91 ans peut bénéficier d’un abattement de 80% sur la valeur de la nue-propriété donnée. Ainsi, plus le donateur est jeune, moins la nue-propriété a de valeur et moins il paiera en frais.
Il convient également de noter que si une Société Civile Immobilière (SCI) est endettée, cette dette peut être déduite de la valeur des parts lors d’une donation, ce qui diminue l’actif net transmis.
En conclusion, le démembrement économique de la pleine propriété peut s’avérer être une stratégie intéressante pour optimiser sa succession et diminuer les frais liés aux transmissions patrimoniales.
Démembrement économique ou fiscal : Quel est le meilleur choix ?
Illustrons le concept de démembrement économique de la pleine propriété avec un exemple concret : Madame Fortunée, âgée de 73 ans, souhaite transmettre à son fils Richard des parts d’une SCI évaluées à 400 000 €. Pour des raisons fiscales, seule une partie de cette valeur est prise en compte dans le calcul des droits de donation.
Dans ce cas précis, l’abattement fiscal permet d’évaluer la transmission à un montant taxable de 180 000 € après les ajustements requis par la loi. Cependant, il existe une possibilité intéressante pour déroger à ces règles strictes si l’usufruit du bien peut être évalué économiquement. On parle alors d’usufruit économique, qui dépend des revenus générés par les biens transmis.
Pour comparer les deux approches possibles (taxation selon l’article 669 du CGI ou valorisation basée sur le rendement du bien), faisons un petit calcul :
1- En utilisant la méthode classique de taxation conformément à la législation fiscale, la donation serait taxée sur les 180 000 €.
2- En prenant en considération le rendement annuel confortable de 8% du bien et en appliquant une espérance de vie moyenne calculée scientifiquement à partir des données INSEE et Génération Femme, on obtient une valeur d’usufruit économique s’élevant à environ 285 970 €. La nue-propriété résulterait donc aux alentours de 114030 €.
Madame Fortunée pourrait ainsi donner progressivement des parts représentant moins que l’abattement autorisé sans impacter son fils financièrement immédiatement. Cette stratégie lui offre également la possibilité d’étaler les dons sur plusieurs années tout en respectant les conditions patrimoniales et familiales préalablement fixées dans les statuts originaux pour préserver leur intérêt indiscutable.
Ce choix judicieux prend tout son sens lorsque les biens transmis ont une valeur substantielle supérieure car il permet une optimisation fiscale tout en assurant une transition patrimoniale efficace et avantageuse pour toutes les parties impliquées.
Les différentes formes juridiques de la SCI
Dans le cadre d’une SCI impliquant plusieurs enfants et conçue dans un intérêt familial, il est essentiel de démontrer à l’administration fiscale que la société dispose d’une véritable activité sociale. Les statuts de la SCI doivent clairement stipuler que le but des apports en biens est d’éviter les conflits liés à l’indivision future entre les héritiers après le décès des parents.
En cas de mariage avec des enfants issus d’un premier lit et en l’absence de descendance commune avec votre conjoint actuel, il peut être judicieux d’inclure dans les statuts que la SCI assure une équitable répartition entre les différentes branches familiales. Cette disposition a été confirmée par la Cour d’appel de Paris le 14 mars 2008.
En conservant des parts dans la SCI, vous serez désigné en tant que gérant statutaire irrévocable chargé de la gestion et de la gouvernance de la société. Il est recommandé de bénéficier de pouvoirs étendus pour agir rapidement, notamment pour entreprendre des travaux majeurs si nécessaire.
Les statuts devront spécifier que grâce à la diversification des biens détenus par la SCI, le risque locatif sera réduit. De même, ils mettront en avant le rôle de la société pour lisser les rendements entre différents types de biens immobiliers, assurant ainsi une certaine stabilité financière.
Il est également crucial d’inclure dans les statuts que la création de la SCI vise à transformer plusieurs biens immobiliers disparates en parts sociales homogènes afin d’éviter toute complication lors du partage successoral. Une comptabilité simplifiée régulièrement mise à jour ainsi qu’une bonne organisation des assemblées générales seront nécessaires pour garantir que votre SCI soit reconnue comme une entité authentique et non fictive.
