Lors d’une vente en viager, le vendeur-crédirentier se retrouve dans une situation où il est considéré comme un créancier chirographaire, c’est-à-dire un créancier sans aucune garantie spécifique. En cas de défaut de paiement de la part de l’acquéreur-débirentier, le vendeur se trouve donc peu protégé. C’est pourquoi il est essentiel pour lui de mettre en place des garanties lors de la rédaction du contrat de vente.
Les engagements du vendeur en viager : quelles garanties ?
Afin de sécuriser le paiement des rentes viagères ou des mensualités pour le vendeur-crédirentier, il est indispensable que le notaire inclue dans le contrat une garantie cruciale pour sa protection : le privilège vendeur. Cette disposition fonctionne comme une sorte de super hypothèque. De plus, il est essentiel que le notaire prévoie cette garantie avec une action résolutoire en cas de défaut de paiement des rentes viagères ou des mensualités par l’acquéreur-débirentier.
Quelles sont les protections offertes par le vendeur en viager ?
Un vendeur qui opte pour le viager bénéficie de garanties importantes pour sécuriser la transaction. En effet, selon l’article 2374 du Code Civil, le vendeur est considéré comme un créancier privilégié sur l’immeuble vendu, ce qui lui assure une priorité de paiement en cas de difficultés financières de l’acheteur. Cette garantie, appelée privilège vendeur, permet au vendeur-crédirentier de se prémunir contre les impayés et d’être payé en priorité par rapport aux autres créanciers, même ceux disposant d’une hypothèque.
Pour que cette garantie soit pleinement effective, elle doit être inscrite à la Conservation des Hypothèques dans les deux mois suivant la signature de l’acte authentique. Cette démarche permet non seulement au vendeur de sécuriser la transaction mais aussi d’avoir la possibilité d’exercer une procédure de saisie immobilière en cas de non-paiement par l’acquéreur.
En résumé, le viager offre au vendeur des garanties solides grâce au privilège vendeur qui lui assure une protection financière et une priorité de paiement en cas d’éventuels incidents lors du règlement du prix convenu.
Comment fonctionne-t-il en pratique ?
Le privilège vendeur est une garantie qui entre en vigueur immédiatement et concerne uniquement le bien immobilier vendu ou la partie de celui-ci. Même dans le cas d’une nue-propriété, le privilège ne porte que sur ce droit jusqu’à ce que l’usufruit ou le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) soit éteint. Il est important de noter que les éventuelles transformations apportées au bien n’affectent pas le privilège, car il englobe également les constructions, plantations, améliorations et incorporations réalisées par l’acquéreur.
En cas d’expropriation, le privilège vendeur s’étend à l’indemnité accordée à l’acquéreur. De même, en cas de destruction du bien immobilier, seule la partie existante au moment de la vente est concernée par le privilège. Si une nouvelle construction est érigée sur le terrain, le prvilège continuera à peser sur ce nouvel édifice.
Cette garantie du vendeur a pour objectif de sécuriser le prix convenu lors de la vente (capital et rentes) et demeure valide tant que la créance du vendeur n’est pas entièrement honorée.
Les raisons pour lesquelles opter pour une action résolutoire
Il est important de noter que si le vendeur-crédirentier habite les lieux, il peut être difficile pour lui de faire saisir le bien dans lequel il réside et dont il était pleinement propriétaire avant de le vendre au débirentier défaillant. Dans une telle situation, il pourrait préférer demander la résolution de la vente et ainsi retrouver la pleine propriété de son bien immobilier. Grâce à l’action résolutoire, il aura la possibilité d’obtenir la résolution de la vente en cas de non-paiement de la rente viagère.
