L’achat d’un bien immobilier en viager occupé peut offrir un avantage financier conséquent pour l’acquéreur. En effet, cette formule permet de bénéficier d’un gain immédiat défiscalisé souvent sous-estimé par les professionnels du viager tels que les agents immobiliers spécialisés ou les notaires.
Illustration d’une situation réelle
Madame DELACHANCE, propriétaire d’un appartement à Nice, a mis en vente son bien en viager occupé. Évalué à 235 000 € net vendeur par un expert immobilier local, l’appartement est situé dans le quartier de Cimiez, avenue Mirabeau. La décision de vendre en viager occupé implique une valorisation différente de celle d’un bien libre. En effet, la valeur vénale du bien libre doit être ajustée pour prendre en compte la présence de l’occupant et ainsi déterminer le montant final de la transaction.
Comment estimer la valeur d’usage ?
Madame DELACHANCE, âgée de 81 ans, a une espérance de vie moyenne estimée à 11,14 ans. Pour déterminer la valeur d’occupation dans le cadre d’un viager occupé, il existe trois méthodes principales à considérer.
Premièrement, la méthode basée sur le loyer similaire. En supposant que le loyer mensuel pour un appartement de standing équivalent soit de 800 € hors charges, la valeur d’occupation serait calculée à 84.208 € sur la durée estimée.
Deuxièmement, la méthode du taux de rendement immobilier. En tenant compte du niveau et des caractéristiques de l’appartement (exposition nord au 1er étage) avec un taux de rendement fixé à 3,5 %, la valeur d’occupation s’établirait autour de 91.626 €.
Troisièmement, la méthode basée sur un barème direct tel que celui proposé par DUH Tolosa. Avec un droit d’usage évalué à 41,7 % du bien immobilier en question (235.000 €), cela aboutirait à une valeur d’occupation approximative de 97.995 €.
Face au choix entre ces différentes approches pour déterminer la valeur d’occupation finale dans le cadre d’un viager occupé, il est recommandé par les experts d’utiliser les trois méthodes et d’en faire ensuite une moyenne pondérée afin d’obtenir une estimation plus juste et équilibrée.
Ainsi, en combinant les résultats obtenus grâce aux différentes méthodes (84.208 + 91.626 + 97.995 =273.828 /3), on peut tabler sur une valeur moyenne estimative autour de 91.276 € qui constituerait un gain immédiat pour l’acquéreur potentiel en cas de transaction en viager occupé.
Le bénéfice instantané pour l’acheteur-crédirentier s’élève à 91.276 euros
En d’autres termes, l’achat en viager occupé offre un avantage financier immédiat pour l’acquéreur. En effet, du fait que le bien est occupé par Madame DELACHANCE, il bénéficie d’une décote de 91 276 €, représentant la valeur d’occupation ou les loyers versés à l’avance par Madame DELACHANCE. Ce gain instantané est exonéré de tout impôt! De plus, les droits notariés ne s’appliquent pas sur ce montant, offrant ainsi un gain supplémentaire d’environ 6 845 €. Ainsi, le jour de la signature de l’acte authentique, notre acquéreur a potentiellement gagné 98 000 €.
Les avantages qui s’y ajoutent sont nombreux : aucuns petits travaux de copropriété à prévoir ni rénovations intérieures à effectuer; pas d’impôt sur le revenu ni de CSG au taux de 15,5 % à payer; aucun frais lié à la gestion immobilière; aucune nécessité de remettre en état entre deux locations; aucun risque lié aux loyers impayés; pas besoin de contracter un prêt pour financer l’acquisition ni coût associé au crédit immobilier; absence des contraintes imposées par la Loi ALUR assurant une tranquillité pendant toute la période d’occupation; possibilité de revente à tout moment.
L’avantage financier immédiat du viager occupé combiné à tous ces avantages rendent ce type d’opération incomparable en termes d’investissement moyen ou long terme. Pendant cette période, il est important de souligner que les prix immobiliers ont doublée et les loyers n’ont augmentée que faiblement (30%) selon des données provenant du Centre d’analyse stratégique du Premier Ministre Monsieur VALS.
Ce modèle offre donc un gain financier supplémentaire significatif pour l’acquéreur intéressée par le viager occupée.
