En viager économique, le bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation doit généralement prendre en charge les travaux et réparations nécessaires sur le bien. En effet, ce type de viager se distingue des donations, successions et transmissions de patrimoine où l’usufruit est plus souvent évoqué. Ainsi, si des rénovations majeures sont requises, il revient au titulaire du droit d’usage et d’habitation d’en assumer la responsabilité financière. Cette distinction est essentielle à comprendre pour éviter tout malentendu entre les parties impliquées dans une transaction en viager.
Quelles sont les dispositions du Code civil à ce sujet ?
L’article 606 du Code civil stipule que les grosses réparations comprennent les travaux sur les gros murs, les voûtes, ainsi que la réparation complète des poutres et des toitures. Les digues, les murs de soutènement et de clôture entrent également dans cette catégorie. En revanche, toutes les autres réparations sont considérées comme des travaux d’entretien.
En conséquence, il est rare qu’il y ait des gros travaux ou réparations importantes à la charge du nu-propriétaire (dans le cadre d’un usufruit) ou de l’acquéreur (dans le cadre d’un droit d’usage et d’habitation). En vertu de l’article 606, tous ces types de travaux restent donc à la charge du bénéficiaire de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation.
Il est cependant important de souligner que l’article 606 du Code civil remonte au code Napoléon et est considéré comme obsolète!
Quelle est la position juridique sur ce sujet ?
La question de savoir qui doit payer en cas de travaux ou de réparations dans le cadre d’une vente en viager est souvent débattue et sujette à interprétation. Selon la jurisprudence, il a été établi que la qualification de « gros travaux » ou « grosses réparations » relève du pouvoir discrétionnaire des tribunaux.
Par exemple, il a été décidé que des travaux tels que le rejointoiement ou le ravalement de la façade (sans affecter la structure principale) sont considérés comme des réparations courantes relevant de l’entretien, et incombent donc à l’usufruitier ou à l’occupant bénéficiaire.
En revanche, des situations telles que la reconstitution d’un vignoble dévasté par le phylloxéra ont été jugées comme constituant des grosses réparations, et à ce titre la responsabilité incombe au nu-propriétaire ou à l’acheteur en viager.
Il est donc essentiel de se référer aux décisions judiciaires antérieures pour déterminer les obligations spécifiques en matière de travaux et réparations dans le contexte particulier d’une vente en viager.
Comment éclaircir la situation ?
Il est crucial, lors d’un démembrement de propriété tel que le viager, de définir clairement dans le contrat initial la nature des gros travaux et réparations qui seront à la charge de chaque partie. Cette précision évite les potentiels litiges ultérieurs entre le vendeur en viager et l’acquéreur.
La liste des gros travaux et grosses réparations à inclure dans le contrat peut comprendre : la toiture dans son intégralité, l’étanchéité complète, les façades entières, le hall d’entrée ainsi que les parties communes en totalité, les colonnes pour l’eau ou l’évacuation dans leur ensemble, mais aussi les mises aux normes de sécurité exigées par la loi (comme par exemple la conformité des ascenseurs).
Il est nécessaire que cette liste soit détaillée et spécifique. De plus, il est primordial que le contrat précise que tous les autres travaux et réparations relèvent de simples opérations d’entretien et restent à la charge exclusive du bénéficiaire de l’usufruit ou du droit d’usage et d’habitation.
